Eine tolle und für die Praxis bedeutsame Nachricht aus der höchstrichterlichen Finanzgerichtsbarkeit, wenn es um Erhaltungsaufwand für frische bzw. nachträglich eingetretene Substanzschäden geht.

Diese Rechtsprechung ist relevant für Vermieter, die Investitionen in Form von Reparaturen der einer vermieteten Immobilie vornehmen. Der Steuergesetzgeber trägt solche Erhaltungsmaßnahmen mit, indem er diese Aufwendungen zum Werbungskostenabzug zulässt und so die Besteuerungsgrundlage vermindert. Übersteigen Erhaltungsmaßnahmen jedoch eine bestimmte Größenordnung, unterfallen diese Aufwendungen den Regelungen über die Gebäudeabschreibung (AfA) und werden über eine Dauer von (meist) 50 Jahren verteilt. Dann ist der Steuerspareffekt regelmäßig dahin und die aus den Maßnahmen herrührende jährliche Steuerersparnis wirken sich nur geringfügig aus.

Der Bundesfinanzhof urteilte nun zu einem Sachverhalt, in dem die Kosten für die Beseitigung von Substanzschäden an der vermieteten Wohnung die 15%-Grenze zwar überschritten hatten, im Gegensatz zu den der Intention dieser Gesetzesvorschrift unterfallenden Mängeln jedoch erst nach der Anschaffung verursacht worden waren. Das Ergebnis: Diese Aufwendungen sollen nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten unterfallen, sondern finden ihre steuerliche Berücksichtigung im Jahre der Verausgabung als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen (BFH vom 09.05.2017 – IX R 6/16).

Urteilsleitsatz:

• Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der … erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten … zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden.

Aus der Urteilsbegründung:

• … Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, ferner die Anschaffungsnebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten.
• Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören … auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
• Der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen … ist gesetzlich nicht definiert und bedarf daher der Auslegung. Hierunter sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Zu den Aufwendungen … gehören daher …sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen; hierzu zählen grundsätzlich auch sog. Schönheitsreparaturen (wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innentüren und Außentüren sowie der Fenster) sowie Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft.
• Für diese Auslegung hat der Senat … den Wortlaut und die Systematik der Vorschrift angeführt, die dafür sprechen, dass der Gesetzgeber bewusst den Begriff der Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen weit verstehen und eine im Einzelfall schwierige Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen zu Kosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft vermeiden wollte. Zum anderen spricht für diese Auslegung der … verfolgte Zweck, einerseits die … bestehende Rechtslage zum anschaffungsnahen Aufwand gesetzlich festzuschreiben und andererseits aus Gründen der Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.
• Danach fallen Kosten für (anschaffungsnahe, aber unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen jedenfalls dann nicht unter den Tatbestand, wenn der maßgebliche Schaden nach Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. Demgegenüber sind Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht in dem oben genannten Sinne „angelegt“ war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen zuzuordnen, wenn die Maßnahmen —wie im Streitfall— vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden müssen; denn die Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher … gilt jedenfalls für solche, von Dritten mutwillig herbeigeführte Schäden nicht.