Kurzzeitvermietung über Airbnb, Wimdu oder 9flats.com

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In den Ballungszentren und Städten – aber auch andererseits – nutzen Wohnungseigentümer zunehmend freistehende Zimmer, ganze Wohnungen oder Wohnungsteile für die Kurzzeitvermietung über Anbieter wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com an Städtereisende, Urlauber, Geschäftsleute, Messebesucher und andere.

Soweit es die steuerliche Behandlung dieser Vermietungsform betrifft, sind die Regelungen klar und sollten von dem Vermieter berücksichtigt werden. In vielen Fällen können sich sogar Vorteile ergeben, so der Sachverhalt schon beizeiten unter diesen Gesichtspunkten betrachtet wird.

  • Die Vermietung an Gäste und Kurzzeiturlauber unterfällt der Einkommensteuer. Das bedeutet, dass der nach einkommensteuerlichen Grundsätzen ermittelte Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten („Gewinn“) zusammen mit den weiteren Einkünften des Vermieters in die Besteuerungsgrundlagen einfließt, bei ihm der Einkommensbesteuerung unterliegt und unter Umständen auch zu einer Einkommensteuerfestsetzung führt, wenn ansonsten die Besteuerungsgrundlagen der Höhe nach bestimmte Größenordnungen erreichen. Im Umfang von bis EUR 520 p.a. werden die Einnahmen bei der Einkommensbesteuerung nicht berücksichtigt und bleiben außer Betracht. Wie für alle anderen Einkunftsarten gilt jedoch auch bei der Kurzzeitvermietung, dass diese mit dem Ziel der Überschusserzielungsabsicht ausgeübt werden muss, damit sie für die Einkommensteuer von Bedeutung sind. Tätigkeiten ohne Überschusserzielungsabsicht geraten regelmäßig – meist viel später – in das Beratungsfeld der „Liebhaberei“, was möglichst zu vermeiden ist. Hier rechtzeitig vorzusorgen macht also Sinn.
  • Umsatzsteuerlich finden für Kurzzeitvermietungen die Grundsätze der Regelbesteuerung Anwendung. Somit sind auch alle Regelungen des UStG wie z.B. Steuerbefreiungsvorschriften, Rückausnahmen und Steuersätzen, Optionsrechten und der Vorsteuerabzug einschlägig. Da das Umsatzsteuerrecht ebenfalls weit  und komplex ist und stetem Wandel unterworfen ist, kann auch hier eine Beratung empfohlen werden. Wo umsatzsteuerpflichtige Einnahmen vorliegen, sind zudem meist auch laufende Umsatzsteuer-Voranmeldungen zu erstellen und zu den gesetzlichen Terminen bei dem Finanzamt einzureichen. Die so ermittelte Umsatzsteuer-Vorauszahlungen werden aus den Einnahmen errechnet und sind sodann an das Finanzamt abzuführen. Die im Zusammenhang mit einer Kurzzeitvermietung vom Vermieter selbst bezogenen Lieferungen und Leistungen enthalten regelmäßig ebenfalls Mehrwertsteuern, die er von der von ihm geschuldeten Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann. Dies sind beispielsweise Vorsteuern aus der Herrichtung oder der Herstellung der Wohnungen selbst, der Einrichtungen, ggf. der Schuldzinsen und den laufenden Wohnungskosten, wie beispielsweise Heizung, Strom, Erhaltungsmaßnahmen aber auch die Vermittlungsprovisionen und die Werbung. Dort wo Vorsteuerbeträge in Abzug gebracht werden, können auch spätere Vorsteuerberichtigungen eine Rolle spielen. Bei Nutzungsänderungen können auch viele Jahre später die zuvor abgezogenen Vorsteuerbeträge zeitanteilig zurückzuzahlen sein.
  • Eine Kurzzeitvermietung unterliegt in den meisten Fällen nicht der Gewerbesteuer. Aber auch hier bestehen Ausnahmen und der Vermieter selbst kann unbeabsichtigt dazu beitragen, dass anstelle von Vermietungseinkünften tatsächlich gewerbliche Einkünfte erzielt werden, was gravierende Folgen haben kann.

Dieser Beitrag kann aufgrund der gebotenen Kürze nicht auf Einzelfälle eingehen und auch keine Individualberatungen ersetzen. Wir beraten zahlreiche Mandanten mit Vermietungseinkünften und Kurzzeitvermieter. Nutzen Sie bei Bedarf unsere Erfahrungen für Ihre Immobilie.

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