Werden in einer vermieteten Wohnung Erhaltungsaufwendungen vorgenommen, so stellen diese (zumeist) sofort abziehbare Werbungskosten dar.

Der Steuergesetzgeber regelt für bestimmte Fälle die hiervon abweichende Behandlung solcher Erhaltungsaufwendungen mit der Folge, dass diese als sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ die Abschreibungsbemessungsgrundlage des Gebäudes erhöhen und nur über mehrere Jahre verteilt, d.h. im Rahmen der Gebäudeabschreibung von den Mieteinnahmen abgezogen werden können.

Die Gesetzeslage:

„§ 6 Absatz 1a EStG: 1Zu den Her­stel­lungs­kos­ten eines Ge­bäu­des ge­hö­ren auch Auf­wen­dun­gen für In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die in­ner­halb von drei Jah­ren nach der An­schaf­fung des Ge­bäu­des durch­ge­führt wer­den, wenn die Auf­wen­dun­gen ohne die Um­satz­steu­er 15 Pro­zent der An­schaf­fungs­kos­ten des Ge­bäu­des über­stei­gen…“

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte nun mit einer ganzen Reihe Urteile (14.06.2016 – IX R 15/15, 14.06.2016 – IX R 22/15, 14.06.2016 – IX R 25/14) die Behandlung und die Definition von sogenannten „Schönheitsreparaturen“ zu würdigen und kommt – aus Sicht des Vermieters – zu unerfreulichen Ergebnissen. Der Bundesfinanzhof unterwirft danach auch Schönheitsreparaturen den anschaffungsnahen Herstellungskosten, so dass hierfür kein Sofortabzug als Werbungskosten möglich ist.

Unter den gesetzlichen Tatbestand „Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme“ fallen danach auch Schönheitsreparaturen. Da diese Aufwendungen in den Urteilsfällen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung der Immobilie vorgenommen worden sind und insgesamt die Grenze von 15% der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten überstiegen hatten, waren sie nach Auffassung des Gerichtes unter § 6 Abs. 1a EStG zu subsumieren und zusammen mit dem Gebäude als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ abzuschreiben.

Die Kläger hatten ausweislich der Urteilssachverhalte die Wohnungen umgestaltetet und renoviert. Die durchgeführten Erhaltungsarbeiten waren die Einziehung von Wänden, Arbeiten an Bädern und Sanitäranlagen, Austausch von Fenstern sowie allgemeine Schönheitsreparaturen wie Tapezierarbeiten und Malerarbeiten an Wand, Heizkörpern und Türen.