Die Eigentümerin einer auf der Nordseeinsel Sylt belegenen Zweitwohnung, die ihr zu Erholungszwecken als Wochenend- und Ferienwohnung diente, verkaufte diese Wohnung und erlöste dabei einen Verkaufspreis von 2,5 Mio. Euro. Das Finanzamt unterwarf den Gewinn aus dem Verkauf der Einkommensteuer.
- Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie des steuerlichen Privatvermögens nicht mehr als 10 Jahre, so unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensbesteuerung.
- Ausnahme: Wird die Immobilie zwar vor Ablauf der zehnjährigen Frist veräußert, aber im Jahre des Verkaufes und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, unterliegt der Veräußerungsgewinn gleichwohl nicht der Besteuerung.
Das Finanzgericht Köln entschied in einem aktuellen Urteil vom 18.10.2016 – 8K 3825/11 gegen die Klägerin, die ihre Wochenend-/Ferienwohnung vor Ablauf der 10-Jahres-Frist veräußert hatte. Die Klägerin berief sich auf die Gesetzeslage und auf die Finanzverwaltungsanweisung des BMF, wonach Grundstücke nicht der Besteuerung unterfallen, wenn diese im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden war.
Diese Auffassung der Klägerin deckt sich mit der von der Finanzverwaltung, wonach auch Wochenend- bzw. Ferienwohnungen unter die Besteuerungsausnahme fallen (BMF-Schreiben v. 05.10.2000). Auszug: „…ein Wirtschaftsgut wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es vom Stpfl. nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (z. B. Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung; auf die Belegenheit der Wohnung in einem Sondergebiet für Ferien- oder Wochenendhäuser kommt es nicht an).“.
Das Finanzgericht folgte dem nicht, legte die Gesetzeslage nach dem mutmaßlichen Zweck aus und gab dem Finanzamt Recht, das einen Gewinn von mehr als 2 Mio. Euro der Besteuerung unterwarf.
Beim Bundesfinanzhof ist die Revision anhängig (IX R 37/16).
Urteilsleitsatz
- Eine Eigennutzung i.S.v.§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 Alt. 2 EStG ist bei einer als Zweitwohnung genutzten Ferienwohnung nicht gegeben, wenn diese nicht aus beruflichen Gründen – etwa im Wege der doppelten Haushaltführung – vorgehalten und genutzt wird, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte.
Entscheidungsgründe (verkürzt)
- Die Voraussetzungen der 1. Alternative dieser Vorschrift … liegen nicht vor. „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken” ist nach der vom Senat…so zu verstehen wie in § 10e EStG und in § 4 Eigenheimzulagegesetz. Danach dient ein Wirtschaftsgut eigenen Wohnzwecken, wenn es vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird.
- Die Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG liegen hier auch in seiner 2. Alternative (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren) nicht vor.
- Ob eine Zweitwohnung ein für eine Eigennutzung … in seiner 2. Alternative taugliches Objekt ist, wird nicht einheitlich beantwortet. Die Finanzverwaltung geht davon aus, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch dann vorliege, wenn ein Objekt vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt werde, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung stehe, z.B. …eine nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung.
- Der Senat hält es mit dem Gesetzeswerk …nicht für vereinbar, auch solche Zweitwohnungen zu begünstigen, die nicht aus beruflichen Gründen – etwa im Wege der doppelten Haushaltführung – vorgehalten und zeitweise, ggf. auch nur kurzfristig genutzt werden, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte vorgesehen sind.
- Denn die Klägerin hatte … ihren Hauptwohnsitz in O und arbeitete auch dort. Das Haus auf Sylt nutzte sie nach eigenem Bekunden vornehmlich für Ferienaufenthalte. … Der Verkauf erfolgte deswegen außerhalb jeglichen Zusammenhangs mit der beruflichen Tätigkeit der Klägerin und steht deswegen in keiner Form mit dem vom Gesetzgeber gewollten Förderziel in Einklang. Dies rechtfertigt es nach Auffassung des Senats, die Steuerbefreiung zu versagen.