„Verkäuferdarlehen“ – Gestaltung bei Immobilien

Vermietete Immobilien wechseln in der Regel von den Eltern auf ihre Kinder oder Enkelkinder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, als Schenkung oder im Zuge der Gesamtrechtsnachfolge (Erbfall). Diese Erwerbe unterliegen entsprechend der Schenkungsteuer bzw. der Erbschaftsteuer und werden nach dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad des Beschenkten zum Schenker bzw. des Erben zum Erblasser durch die Abzüge von Freibeträgen steuerlich begünstigt (z. B. EUR 400.000 je Kind). Für die zu Wohnzwecken vermieteten Objekte kommt zudem ein Bewertungsvorteil zur Anwendung (90% des Gemeinen Wertes).

Der einkommensneuerliche Nachteil im Wege einer Schenkung oder Erbfolge: Erfolgt der Immobilienerwerb unentgeltlich, d. h. ohne Gegenleistung, gelten bei den Kindern unverändert die bisherigen Abschreibungsparameter des Rechtsvorgängers fort, sog. “Fußstapfentheorie“. Dessen Abschreibungen basieren dabei zumeist auf weit zurückliegenden Anschaffungs-/Herstellungsvorgängen zu damals zumeist niedrigeren Baukosten eines Gebäudes und geringeren Grundstückspreisen und nicht selten ist das Abschreibungspotential im Laufe der Jahre bereits stark vermindert oder gar aufgebracht.

Im Gestaltungswege kann die Schaffung von neuem Abschreibungspotential („AfA-Step-Up“) erreicht werden und einkommensteuerlich für beide Parteien sinnvoll sein. Neues Abschreibungsvolumen eröffnet den Übernehmern einer vermieteten Immobilie einen zumeist höheren Werbungskostenabzug, da sich ein Kaufpreis an den gegenwärtigen Verkehrswerten des Objektes orientiert und die Gebäudeabschreibung als eine der höchsten Werbungskostenpositionen von den Mieteinnahmen abgesetzt wird. In der Folge sinkt beim Erwerber somit die Einkommensteuer für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Voraussetzung ist gemeinhin, dass das Objekt renditeträchtig ist und einen hinreichenden Kapitalfluss eröffnet, aus dem ein Kapitaldienst für das Darlehen bestritten werden kann.

Inhaltlich wird das jeweilige Grundstück somit weder verschenkt noch vererbt, sondern im Rahmen eines Kaufvertrages an die Kinder veräußert. Die erforderlichen Mittel für die Finanzierung des Objektes stellt dabei der Verkäufer als sog. Verkäuferdarlehen seinen Kindern zur Verfügung. Bei der fremdüblichen Vereinbarung und Durchführung dieses Darlehensvertrages zwischen Angehörigen werden auch die vereinbarten und gezahlten Schuldzinsen zu ermäßigt besteuerten Einkünften aus Kapitalvermögen bei den Eltern und unterliegen somit nur der niedrigeren Kapitalertragsteuer in Höhe von max. 25% zzgl. Solidaritätszuschlag sowie als Werbungskosten zu abziehbaren Schuldzinsen bei den Kindern, die das Objekt fortan vermieten.

Beachtenswert: Mit dem entgeltlichen Erwerb beginnt zugleich eine neue Behaltefrist im Kontext der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Aber: Zusammen mit den neu geschaffenen, erhöhten Abschreibungswerten für das vermietete Gebäude kann somit bereits zu Lebzeiten eine Vermögenstransaktion angestrebt werden, die in vielen Fällen sowohl bei den Eltern als auch bei den Kindern zu nennenswerten Einkommensteuervorteilen führen kann. Den Eltern als Darlehensgeber steht es zudem frei, beizeiten auf ihre Darlehensforderungen ganz oder teilweise zu verzichten (Schenkung), die bei Bedarf in Abständen von jeweils 10 Jahren erfolgen können.