Immobiliensteuerrecht. Grundstücke. Vermietung.
Das Immobiliensteuerrecht und die Besteuerung von Grundstücken stellen für unsere Mandantinnen und Mandanten besondere Steuerberatungsdisziplinen und wichtige Beratungsfelder in der Kanzlei dar.
Dabei ist das Immobiliensteuerrecht keine bestimmte Gesetzesnorm, sondern ein Beratungsfeld aus gleich mehreren sich ergänzenden und bedingenden gesetzlichen Regelungen, einer sich stetig fortentwickelnden Rechtsprechung der Finanzgerichte und zahlreichen Anwendungsvorschriften der Finanzverwaltung im Zusammenhang mit der Besteuerung von Grundvermögen, z.B. Mietshäusern, Eigentumswohnungen, Appartementvermietungen.
Im Immobiliensteuerrecht kann jeder Bereich des Steuerrechtes berührt sein und in jedem einzelnen Bereich sind Besonderheiten zu berücksichtigen, beispielsweise bei der Einkommensteuer, der Umsatzsteuer, bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer, bei der Überführung oder Übertragung von Wirtschaftsgütern, bei der Grunderwerbsteuer u.a.
Werden diese Betätigungen in Form der vermögensverwaltenden Gesellschaften durchgeführt, treten zu den allgemeinen Bestimmungen auch die körperschaftsteuerlichen und gewerbesteuerlichen Regelungen in den Vordergrund. Auch hierzu beraten wir.
Typischerweise sind der Kauf oder Verkauf von Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern, Ferienappartements oder Geschäftsräumen und die Vermietung und Verpachtung die vom Immobiliensteuerrecht betroffenen Beratungsfelder.
Im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen kommen viele und große Zahlen ins Spiel, Geld wird bewegt und entsprechend hoch sind die Auswirkungen einer effektiven Steuer- und Gestaltungsberatung.
Bei alternativen Gestaltungsformen, wie z.B. dem Erwerb und dem Halten von Immobilien mittels vermögensverwaltender Gesellschaftsformen (Immobilien-GmbH, VV-GmbH, VV-Co.KG), beraten wir anhand der individuellen Vorstellungen und Verhältnisse und wägen mit den Mandanten die Vor- und Nachteile der Rechtsformvarianten ab.
Immobilienkauf. Vermietung
Vermietete Immobilien spielen bei der Einkommensteuer eine Rolle, wenn der Vermieter hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen wird.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach steuerlichen Grundsätzen und aktuellen Rechtsprechungen beinhaltet die Ermittlung der Mieteinnahmen, den maximalen Werbungskostenabzug sowie die Ausübung steuerlicher Wahlrechte. Auch für Grundstücksgemeinschaften sind die jährlichen Steuererklärungsarbeiten eine beachtenswerte Tätigkeit, wobei zusätzlich die Besonderheiten des verfahrensrechtlichen Feststellungsverfahrens zu berücksichtigen sind.
Auch die Nutzung von Immobilien als Ferienwohnungen an der Nordsee und an der Ostsee für die Kurgast-/Ferienvermietung fällt regelmäßig in den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hier sind zusätzlich umsatzsteuerliche Aspekte beachtenswert und im Einzelfall auch gewerbesteuerliche Besonderheiten.
Wenn eine Kurzzeitvermietung, z.B. über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com, hinzutritt, werden unmittelbar einkommensteuerliche und umsatzsteuerliche Pflichten und Beratungsfelder bedeutsam.
Immobilieninvestment
Die Finanzierung einer Mietimmobilie als Renditeobjekt oder als weiterer Baustein der eigenen Altersvorsorge macht regelmäßig eine Investitions-, Liquiditäts- und Renditeplanung erforderlich. Wir erstellen die Kalkulationen für das Immobilienprojekt, berücksichtigen die konkreten steuergesetzlichen Auswirkungen oder nehmen eine objektive Prüfung der Prognoseberechnung vor. Auf diese Weise sorgen wir für den Mandanten für Planungssicherheit bei den Entscheidungen und steuern die Rahmendaten für die Finanzierung des Investments bei.
Zu dem Projekt gehören zudem die ertragsteuerlichen Auswirkungen der Investition, des Verkaufes und die Vorbereitung auf die unmittelbaren Aufgaben, die sich der Anschaffung oder Herstellung anschließen.
Immobilienverkauf. Exit
Ob der Verkauf einer Immobilie - oder ein vergleichbarer Tatbestand - einkommensteuerlich von Bedeutung ist oder nicht, hängt von mehreren Faktoren ab. In Abhängigkeit der Verwendung der betroffenen Immobilie kommen unterschiedliche Fristenregelungen und Ausnahmetatbestände zur Anwendung, deren Beachtung von Bedeutung ist und leicht Steuern sparen oder auch Steuern verursachen kann.
Die steuerlichen Auswirkungen einer beabsichtigten Veräußerung prüfen wir in der Kanzlei für unsere Mandanten, um die Konsequenzen des geplanten Vorhabens schon im Vorfeld belastbar aufzuzeigen und um gegebenenfalls rechtzeitig gestaltend beraten zu können.
Übertragung von Immobilien
Wird die Übertragung des zivilrechtlichen oder des wirtschaftlichen Eigentums einer Immobilie ("Überschreibung") erwogen oder erfolgt diese infolge eines Erbfalls, eines Vermächtnisses oder einer Schenkung, so kommen bei dem Übergang der Immobilie auf den Rechtstnachfolger sowohl im Ertragsteuerrecht als auch in der Erbschaftsteuer bzw. in der Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer gesetzliche Regelungen zur Anwendung. Auch die steuerlichen Folgewirkungen auf Seiten des bisherigen Eigentümers sind bedeutsam und werden daher idealerweise gesamtheitlich betrachtet.
Bei den Planungen und Vorbereitungen, z.B. aus Anlass einer vorweggenommenen Erbfolge bzw. einer Schenkung beraten und gestalten wir für unsere Mandanten.
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- Anschaffung/Herstellung von Immobilien und die Nutzung zur Erzielung von Einkünften hieraus, z.B. zur Vermietung und Verpachtung oder die Verwendung im Rahmen eines Unternehmens
- Besteuerung von Ferienwohnungen oder Ferienappartements und die Umsatzsteuerregelungen
- Überführung oder Übertragung von Grundstücken in steuerliche Betriebsvermögen
- Überführung betrieblicher Grundstücke in das steuerliche Privatvermögen (Steuerentstrickung)
- Vermögensverwaltende Personen- oder Kapitalgesellschaften
- Vererbung oder Schenkung auf Ehegatten, Lebenspartner und Kinder
- Veräußerung von Immobilien und Gestaltungen bei den steuerlichen Folgen
- Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch Einnahmenüberschuss-Rechnung als Bestandteil der Einkommensteuererklärung oder der Feststellungserklärung
- Schuldzinsenabzug
- Erstellung von Total-Überschussprognosen im Rahmen der Prognose für die Einkünfteerzielungsabsicht
- Ermittlung der Anschaffungskosten oder Herstellungskosten bei entgeltlichem oder unentgeltlichem Erwerb
- Ermittlung der Gebäudeabschreibungen/Absetzungen für Abnutzungen (AfA)
- Ermittlung und Deklaration kürzerer Restnutzungsdauern bei Immobilien
- Umsatzsteuerliche Optionen und Beratungen zum Vorsteuerabzug und umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen
- Umsatzsteuervoranmeldungen, Umsatzsteuererklärungen
- Rentabilitätsberechnungen, Ertrags- und Liquiditätsplanungen
- Re-Investitionsrücklage i.S. § 6b Einkommensteuergesetz (EStG)