Eine aktuelle Rechtsprechung macht es erforderlich, den Verkauf von Immobilien unter einem neuen Blickwinkel zu betrachten und den Fortgang der finanzgerichtlichen Rechtsprechung in vergleichbaren Fällen ganz genau zu beobachten.

Denn wer sich neben seiner Hauptwohnung zusätzlich eine Wochenendwohnung hält und diese in Abständen für seine Urlaubs- oder Wochenendausflüge nutzt, muss im Falle des Verkaufes auf die steuerlichen Fristen achten.

Wodurch sich dieses Thema von den früheren Beurteilungen unterscheidet: Nach der herrschenden Auffassung sollte auch eine selbstgenutzte Ferienwohnung der Begünstigung unterfallen, was bis zuletzt auch die von der Finanzverwaltung selbst vertretene Meinung war.

Gesetzlicher Hintergrund:

• Der Steuergesetzgeber privilegiert den Verkauf von Immobilien des Privatvermögens, sofern seit der Anschaffung mehr als 10 Jahre vergangen sind. Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 sind die Veräußerungsfristen für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre verlängert worden.
• Bei einer Veräußerung innerhalb dieser Frist können Grundstücksgeschäfte des Privatvermögens außerdem dann privilegiert sein, sofern die veräußerte Immobilie ausschließlich eigenen Wohnzwecken gedient hatte (1.Alternative; § 23 Abs.1 Satz 1 Nr.1 Satz 3) oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (2.Alternative).

Das Finanzgericht Köln hat jedoch in seinem Urteil vom 18.10.2016 eine Abgrenzung zu den normierten Begünstigungen vorgenommen und entschieden, dass die steuerliche Vergünstigung für eigenen Wohnzwecken dienende Immobilien im Fall der Veräußerung nicht gelten, wenn es sich dabei um eine Ferienwohnung handelt und diese im Wesentlichen den Erholungsaufenthalten des Eigentümers dient. In dem vom Finanzgericht Köln entschiedenen Fall unterhielt die Klägerin auf der Nordseeinsel Sylt ein Ferienhaus und veräußerte dieses. Zwischen der Anschaffung und der Veräußerung lagen lediglich 8 Jahre.

Das Finanzamt der Klägerin erließ einen Einkommensteuerbescheid und bezog den Veräußerungsgewinn als sonstige Einkünfte in Höhe von mehr als 2 Millionen Euro in die Besteuerungsgrundlagen ein. Nach dem erfolglosen Einspruchsverfahren reichte die Klägerin Finanzgerichtsklage ein. Die Richter des Finanzgerichtes vermochten der Auffassung der Klägerin jedoch nicht zu folgen und gaben dem Finanzamt Recht. Beim Bundesfinanzhof ist nun ein Revisionsverfahren unter dem Aktenzeichen BFH – IX R 37/16 unter anderem zu der Frage anhängig, ob es mit dem vom Steuergesetzgeber beabsichtigten Zweck vereinbar ist, auch solche Zweitwohnungen zu begünstigen, die nicht aus beruflichen Gründen vorgehalten werden, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte zeitweise genutzt werden.

Die Finanzverwaltung ordnete in ihrer die Finanzämter bindenden Verwaltungsanweisung (BMF v. 05.10.2000 – IV C 3 – S 2256 – 263/00 BStBl 2000 I 1383, Rz. 22) bisher eine Wochenend- oder Ferienwohnung den privilegierten Objekten zu und sah das Tatbestandsmerkmal „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ als erfüllt an, weshalb der Verkauf einer solchen Wochenend- oder Ferienwohnung nicht der Einkommensbesteuerung unterworfen worden ist, wenn die Fristen eingehalten wurden.

Die Begründung des Finanzgerichts:

Die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken” sind entsprechend den Regelungen für die Wohneigentumsförderung (§ 10e EStG und EigZulG) zu verstehen. Danach dient ein Wirtschaftsgut dann eigenen Wohnzwecken, wenn es vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Eine begünstigte Eigennutzung zu Wohnzwecken kommt nach Auslegung des Gerichtes nicht in Betracht, weil es sich bei dem Objekt auf Sylt um eine Zweitwohnung der Klägerin handelte, die sie nicht aus beruflichen Gründen vorhielt, sondern im Wesentlichen für Ferienaufenthalte genutzt hatte. Die Finanzverwaltung hingegen ging bislang davon aus, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch dann vorliegt, wenn das Objekt vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt werde, in der übrigen Zeit jedoch als Wohnung zur Verfügung stehe, z.B. eine Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung oder eine nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung. Danach ist die Steuerbefreiung von Ferienwohnungen schwer mit dem Sinn und Zweck des Gesetzes vereinbar, weil ein „Umziehenmüssen” aus beruflichen Gründen in der Regel keine Rolle spielen dürfte.

Dieser Beitrag ist auch auf www.steuerberater-auskunft.com veröffentlicht worden.

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