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Boardinghouse: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

FG Köln Urteil v. 22.06.2023 - 11 K 315/19

03.06.2024

Der Unterschied bei der Beurteilung des Falles liegt auf der Hand: Erzielt der Betreiber eines sog. Boardinghouses Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nicht solche aus Gewerbebetrieb, sind die Einkünfte der Gewerbebesteuerung nicht zugänglich und weil Betriebsvermögen nicht gebildet wird, sind etwaige Wertsteigerungen zunächst nicht steuerverstrickt.

Bei einem "Boardinghouse" handelt es sich um eine moderne Unterkunftsart in städtischer Umgebung. Boardinghouses ähneln privaten Wohnungen und bieten hotelähnliche Leistungen an.

Das Finanzgericht Köln hatte in der ausführlichen Urteilsbegründung zugunsten des Klägers entschieden, dass der im Klageverfahren entschiedene Fall - abweichend von der Auffassung des zuständigen Finanzamtes - unter Berücksichtigung der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt und der Kläger nicht solche aus Gewerbebetrieb erzielt.

Ergebnis:

Der Kläger erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und nicht aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG).

 

Zusammenfassung der entscheidungserheblichen Gründe für die Zuordnung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung:

  • Ein Gewerbebetrieb liegt vor, wenn die Tätigkeit über die private Vermögensverwaltung hinausgeht und besondere Umstände hinzutreten, die der Vermietung das Gepräge eines selbständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Unternehmens geben.
  • Bei der Vermietung von Wohnungen wird ein Gewerbebetrieb nur angenommen, wenn außergewöhnliche Sonderleistungen erbracht oder eine besonders unternehmerische Organisation erforderlich ist.

Im Fall des Klägers waren keine Umstände ersichtlich, die eine gewerbliche Betätigung darstellen:

  • Die Wohnungen wurden nicht für eine kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter bereitgehalten. Die durchschnittliche Verweildauer betrug rund zwei Monate.
  • Keine ad-hoc Buchungen: Eine Buchung ohne vorherige Anmeldung war nicht möglich.
  • Keine ins Gewicht fallenden Sonderleistungen: Die angebotenen Leistungen (Reinigung, Bereitstellung von Bettwäsche, etc.) gingen nicht über übliche Zusatzleistungen bei der Vermietung hinaus.
  • Die Tätigkeit des Klägers entspricht nicht dem Bild eines gewerblichen Unternehmens. Es sind keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass die Nutzung des Mietobjekts als Vermögensanlage in den Hintergrund tritt.

Daher sind die Einkünfte des Klägers den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und nicht den gewerblichen Einkünften zuzuordnen.

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