Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken anhand des umgekehrten Ertragswertverfahrens

10.04.2021

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil vom 21.07.2020 bestätigt, dass die vom Bundesministerium der Finanzen verwendete Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Immobiliengesamtkaufpreises ungeeignet ist und hat diese im entschiedenen Fall verworfen.

Eine Stellungnahme oder ein angepaßtes Arbeitsmittel seitens der Finanzverwaltung ist bisher nicht zu vorhanden.

Für Zwecke der Ertragsbesteuerung bleibt es jedoch dabei, dass ein Gesamtkaufpreis auch weiterhin aufgeteilt werden muss. Hintergrund der Aufteilung ist das Erfordernis einer Ermittlung der anteiligen Werte für den Grund und Boden sowie für das Gebäude. An den so zu ermittelnden anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude orientiert sich die Gebäudeabschreibungen, denn die Anschaffungskosten stellen die Bemessungsgrundlage für die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) dar. Die jährliche Gebäudeabschreibung wird von den steuerpflichtigen Mieteinnahmen abgezogen und stellt dabei häufig die höchste Werbungskostenposition dar.

In der Fachliteratur zeichnet es sich ab, dass das alternative "Umgekehrte Ertragswertverfahren" (nach Jacoby/Geiling, DStR 2020 S. 482, 483) an Bedeutung gewinnt und die bisherige Methode ablösen könnte. Das umgekehrte Ertragswertverfahren stellt eine für ein Massenverfahren praktikable Methode dar, um anhand einer typisierten Renditeerwartung, einer Abzinsung und den wertbeeinflussenden Immobilienparametern die Bestandteile eines Gesamtkaufpreises zu ermitteln.

Besitzer von Objekten, für die noch nach dem überholten Aufteilungsverfahren des BMF die Abschreibungen, z.B. bei der Vermietung und Verpachtung zuzurechnenden Häuser und Wohnungen, ermittelt worden sind, können gleichwohl profitieren und aus Anlass der nächstmöglichen Steuererklärung bzw. des Jahresabschlusses die Abschreibungsgrundlagen für das Objekt neu ermitteln und fortan verwenden. Denn die ursprüngliche Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage stellt keinen Grundlagenbescheid dar, der eine Bindungswirkung für Folgejahre entfalten könnte. Die Absetzungen für Abnutzungen sind vielmehr jährlich in Ansatz zu bringen und ggf. zu berichtigen (sogenannte Abschnittsbesteuerung).

Steuerveranlagungen sollten vor diesem Hintergrund offengehalten werden, um zu einem späteren Zeitpunkt die Vorteile aus dem Ermittlungswechsel in Anspruch nehmen zu können.

 

Haben Sie Fragen oder Anregungen zu diesem Beitrag, dann schreiben Sie uns gerne eine Nachricht.