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Grundsteuerreform zum 01.01.2025 - Wohnlagemodell Hamburg

Gesetzgebung, Grundsteuererklärung und Verfahren

15.03.2022

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Grundsteuerreform zum 01.01.2025 - Wohnlagemodell Hamburg

Wir informieren an dieser Stelle über die Änderungen bei der Grundsteuer, die zum 01.01.2025 ihre Wirkung für alle Grundstückseigentümer entfalten, aber bereits heute - ab dem Jahre 2022 - ihre Schatten in Form der „Grundsteuererklärung“ und einigen Unwägbarkeiten vorauswerfen.

Hintergrund

Die Grundsteuer in der bisherigen Reform ist ein Auslaufmodell und wird mit Wirkung zum 01.01.2025 auf neue Bewertungsmaßstäbe umgestellt. Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Grundsteuer mit Urteil vom 10.04.2018 (BVerfG, Urteil vom 10. April 2018 - 1 BvL 11/14) als grundgesetzwidrig beurteilt, zunächst die Fortanwendung verfügt und dem Gesetzgeber eine gesetzliche Neuregelung auferlegt.

Zum 01.01.2025 werden die neuen Grundsteuerregelungen in Kraft treten, gleichzeitig verliert der Einheitswert als die bisherige Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Die Mehrzahl der Bundesländer folgt bei der Grundsteuerreform dem "Bundesmodell".

Grundsteuer in Hamburg

Der Hamburgische Senat hat den Gesetzentwurf zur neuen Hamburger Grundsteuer beschlossen und der Bürgerschaft zur weiteren Beratung vorgelegt. Dabei setzt der Senat für das ab 2025 geltende Hamburgische Grundsteuergesetz - abweichend von den meisten anderen Bundesländern - auf das sogenannte "Wohnlagemodell".

Die für die Erhebung der Grundsteuer in Hamburg berechtigte Freie und Hansestadt Hamburg hat sich für das Wohnlagemodell entschieden, da es den Anforderungen in Hamburg besser gerecht werden und dabei auf einer fairen und nachvollziehbaren Ermittlungsgrundlage beruhen soll. In der wachsenden Metropole Hamburg würde die Grundsteuerreform nach dem wertabhängigen Bundesmodell langfristig zu einem starken Anstieg der Grundsteuerbelastung für die Bürgerinnen und Bürger führen. Der Grund sind die in den letzten Jahren stark angestiegenen Grundstückspreise, die zukünftig sogar noch weiter ansteigen könnten. Davon wären sodann auch Mieterinnen und Mieter betroffen, da die Grundsteuer von Vermieterinnen und Vermietern einer Immobilie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden kann.

Grundsteuer im Allgemeinen

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die auf Grundbesitz erhoben wird. Das Steueraufkommen aus der Grundsteuer steht der hebeberechtigten Gemeinde bzw. der Stadt Hamburg zu. Schuldner der Grundsteuer sind die jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümern. Wenn eine Immobilie vermietet wird, kann die Grundsteuer aufgrund eines Bundesgesetzes auch auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

Alle für die Grundsteuer maßgeblichen steuersystematischen Bewertungs-, Festsetzungs- und Erhebungsvorschriften ergeben sich dabei aus dem Grundsteuergesetz und dem Bewertungsgesetz.

Grundsteuerreform zum 01.01.2025 - Wohnlagemodell Hamburg

Zukünftig steigende Grundstückpreise wirken sich nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieten aus. Durch eine zusätzliche Ermäßigung der Grundsteuer für geförderte Wohnungen und Wohnungen in normaler Wohnlage finden auch soziale und stadtentwicklungspolitische Gesichtspunkte Berücksichtigung.

Das Steueraufkommen aus der Grundsteuer soll - erklärtermaßen -  insgesamt nicht steigen. Vorgesehen ist, dass nur der alte Maßstab durch einen neuen, ausgewogenen Maßstab ersetzt wird, der weniger Belastungsverschiebungen für die Steuerplichtigen zur Folge hat als das Bundesmodell.

Bei der neuen Grundsteuer wird es Steuerermäßigungen allgemein für die folgenden Objekte geben:

  • Wohngrundstücke,
  • für denkmalgeschützte Objekte,
  • geförderte Wohnungen und
  • für Wohnungen in normaler Wohnlage.

Beim hamburgischen Wohnlagemodell wird die "Grundsteuer B für Wohngebäude" vorrangig anhand

  • der Grundstücksgröße,
  • der Gebäudefläche und
  • der Wohnlage des Grundstücks

ermittelt.

Dabei wird zwischen einer „normalen“ Wohnlage und einer „guten“ Wohnlage unterschieden. Grundlage hierfür ist das bekannte und beim Mietenspiegel-Verfahren bewährte Hamburger Wohnlagenverzeichnis.

Der zeitliche Ablauf

Für die Durchführung und die Vorbereitung der Grundsteuerreform zum 01.01.2025 sind zuvor von den Grundstückseigentümern und der Stadt Hamburg noch mehrere Aufgaben zu erfüllen. Die neue Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte wird erstmalig ab dem Jahre 2025 zu zahlen sein. Bis dahin wird die alte Grundsteuer weiter in der bisherigen Höhe und nach den bisherigen Bewertungsmaßstäben erhoben.

 

Stufe 1: 2022

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer werden zur Abgabe der Erklärung für die Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 durch öffentliche Bekanntmachung aufgefordert.

Die digitale "Grundsteuererklärung" (konkret: Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts) ist während des Zeitraumes vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 zu erstellen und einzureichen. Das Finanzamt wird hierfür keine Erklärungsvordrucke versenden, vielmehr ist die Einreichung bis zum 31.10.2022 digital über das Online-Portal Mein ELSTER vorgesehen. Man geht dabei davon aus, dass bis zum Einreichungsstichtag rd. 36 Millionen Bewertungsgrundstücke angefasst werden.

Die fortan geltenden Grundsteuerwerte werden auf einen bestimmten Zeitpunkt (hier: den 1. Januar 2022) zunächst ermittelt und "festgestellt". Als Grundlagenbescheid ist der Bescheid über die Grundsteuerwerte im Rechtswege anfechtbar. Auf diesen Grundsteuerwerten basiert künftig die neue Grundsteuer. Allerdings kann heute die Grundsteuer noch nicht genau berechnet werden.

Stufe 2: 2024

Anhand der vorliegenden Daten wird unter anderem ein neuer Hebesatz für die "Grundsteuer B" in Hamburg ermittelt werden, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist. So versucht man sicherzustellen, dass sich das Steueraufkommen aus der neuen Grundsteuer gegenüber dem Aufkommen nach dem alten Verfahren insgesamt nicht ändert und die neue Grundsteuer fair umgesetzt wird.Der ermittelte neue Hebesatz wird veröffentlicht. Erst dann kann konkret berechnet werden, wie hoch die Grundsteuer im Einzelfall sein wird.

Stufe 3: 2024

Die neuen Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide werden voraussichtlich ab Herbst 2024 an die Grundstückseigentümer versendet. Die Bescheide enthalten auch die Zahlungsaufforderung für die neue Grundsteuer.

Start: 2025

Die neue Grundsteuer muss zu bestimmten Terminen ab 2025 bezahlt werden (15.02., 15.05., 15.08. 15.11.). Der Betrag und die Termine sind im Grundsteuerbescheid zu finden.

Januar 2022

Zeitpunkt der Hauptfeststellung
auf den 01.01.2022

Juli 2022

Start Abgabezeitraum
Elektronische Steuererklärung

Oktober 2022

Ende Abgabezeitraum
Elektronische Steuererklärung

2023

Beginn Veranlagungsarbeiten in der Finanzverwaltung

2024

Ermittlung der Grundsteuerhebesätze. Erlass Grundsteuerbescheide.

2025

Erhebung der "neuen" Grundsteuer

Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt auch bei der neuen Grundsteuer erhalten und wird nach dem folgenden Berechnungsschlüssel bzw. den folgenden Faktoren ermittelt:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert:
Dieser Wert wird anhand der bis zum 31.10.2022 einzureichenden "Grundsteuererklärung" durch das Finanzamt errechnet.

Steuermesszahl:
Dieser Faktor wird erst noch festgelegt, weil zuvor anhand aller "Grundsteuererklärungen" die Grundsteuerwerte in Einklang zu bringen sind, mit der Zusage, dass das Steueraufkommen insgesamt nicht steigen soll.

Hebesatz:
Der Hebesatz wird von der Stadt Hamburg festgelegt.

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