„Verkäuferdarlehen“ – Gestaltung bei Immobilien

Vermietete Immobilien wechseln in der Regel von den Eltern auf ihre Kinder oder auf die Enkelkinder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, als Schenkung oder im Zuge der Gesamtrechtsnachfolge (Erbfall). Diese Erwerbe unterliegen entsprechend der Schenkungsteuer bzw. der Erbschaftsteuer und werden nach dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad des Beschenkten zum Schenker bzw. des Erben zum Erblasser durch den Abzug von Freibeträgen steuerlich begünstigt (z. B. EUR 400.000 je Kind). Für zu Wohnzwecken vermietete Objekte kommt zudem ein Bewertungsvorteil zur Anwendung (90 % des gemeinen Wertes).

Der einkommensteuerliche Nachteil im Wege einer Schenkung oder Erbfolge gegenüber dem Nießbrauchsfall: Erfolgt der Immobilienerwerb unentgeltlich, d. h. ohne Gegenleistung, gelten bei den Kindern unverändert die bisherigen Abschreibungsparameter des Rechtsvorgängers fort (sog. „Fußstapfentheorie“). Dessen Abschreibungen basieren dabei zumeist auf weit zurückliegenden Anschaffungs- bzw. Herstellungsvorgängen zu damals regelmäßig niedrigeren Baukosten und geringeren Grundstückspreisen. Nicht selten ist das Abschreibungspotenzial im Laufe der Jahre bereits stark vermindert oder gar vollständig aufgebraucht.

Im Gestaltungsweg kann die Schaffung neuer Abschreibungspotenzials („AfA-Step-up“) erreicht werden und damit einkommensteuerlich für gleich mehrere Parteien sinnvoll sein. Neues Abschreibungsvolumen eröffnet den Übernehmern einer vermieteten Immobilie regelmäßig einen höheren Werbungskostenabzug, da sich ein Kaufpreis an den gegenwärtigen Verkehrswerten des Objektes orientiert und die Gebäudeabschreibung als eine der höchsten Werbungskostenpositionen von den Mieteinnahmen abgesetzt wird. In der Folge sinkt beim Erwerber die Einkommensteuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in mehr oder weniger hohem Umfang (bis 42 % zzgl. Solidaritätszuschlag). Voraussetzung ist gemeinhin, dass das Objekt renditeträchtig ist und einen ausreichend hohen Kapitalfluss eröffnet, aus dem der Kapitaldienst für das Darlehen bestritten werden kann.

Inhaltlich wird das jeweilige Grundstück somit weder verschenkt noch vererbt, sondern im Rahmen eines Kaufvertrages an die Kinder veräußert. Die erforderlichen Mittel zur Finanzierung des Objektes stellt dabei der Verkäufer seinen Kindern als sog. Verkäuferdarlehen zur Verfügung. Bei fremdüblicher Vereinbarung und Durchführung dieses Darlehensvertrages zwischen Angehörigen werden auch die vereinbarten und gezahlten Schuldzinsen bei den Eltern als Einkünfte aus Kapitalvermögen erfasst und unterliegen bei ihnen somit lediglich der Kapitalertragsteuer in Höhe von maximal 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag, vorbehaltlich der optionalen Besteuerung mit dem niedrigen linear-progressiven Einkommensteuersatz. Bei den Kindern sind die Schuldzinsen fortan als Werbungskosten abziehbar, sofern sie das Objekt vermieten.

Beachtenswert: Mit dem entgeltlichen Erwerb beginnt zugleich eine neue Behaltefrist im Kontext der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Gleichzeitig kann jedoch – zusammen mit den neu geschaffenen, erhöhten Abschreibungswerten für das vermietete Gebäude – bereits zu Lebzeiten eine Vermögenstransaktion angestrebt werden, die in vielen Fällen sowohl bei den Eltern als auch bei den Kindern zu nennenswerten Einkommensteuervorteilen führen kann. Den Eltern als Darlehensgeber steht es zudem frei, zu einem späteren Zeitpunkt ganz oder teilweise auf ihre Darlehensforderungen zu verzichten (Schenkung), wobei diese bei Bedarf in Abständen von jeweils zehn Jahren erfolgen können.

Bei der Übertragung von Immobilien spielen sowohl die Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer und Schenkung- und Erbschaftsteuern eine Rolle.