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Werden Immobilien zu Wohnzwecken vermietet, Ohne Titelso erzielt der Vermieter hieraus grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ist der Mieter eine angehörige Person, so wird die Miete nicht selten reduziert (Verbilligte Vermietung an Angehörige).

Von den vereinnahmten Mieteinnahmen sind für Zwecke der Überschussermittlung alle im Zusammenhang mit der Vermietung stehenden Aufwendungen abzuziehen, z.B. Gebäudeabschreibung, Finanzierungskosten, Versicherungsbeiträge, Grundsteuer und Instandhaltungsaufwendungen. Das Ergebnis findet Einfluss in die steuerliche Einkommensermittlung des Vermieters und unterliegt der Besteuerung.

Der Gesetzgeber hat mit Wirkung ab 2012 normiert (Steuervereinfachungsgesetz 2011 vom 1. November 2011), dass bei der einer Vermietung zu einem Mietentgelt von mindestens 66% der ortsüblichen Miete das Mietverhältnis als voll entgeltlich anzusehen ist. Eine quotale Kürzung der Werbungskosten findet nicht statt.

Beträgt das Mietengelt hingegen weniger als 66% der ortsüblichen Miete, so ist eine Aufteilung des Nutzungsverhältnisses in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen ist. Im Ergebnis erfolgt dann eine quotale Kürzung aller im Zusammenhang mit der Vermietung stehenden Aufwendungen, sodass dann die Kosten nicht mehr in vollem Umfang zum Abzug zugelassen werden. Dies gilt es von vornherein zu vermeiden, daher legen wir Vermietern nahe, in regelmäßigen Abständen die Relation der Vertragsmiete zur ortsüblichen Miete zu prüfen und diese zu Beginn nicht zu eng an der Grenze zu bemessen.

Die zu der früheren Gesetzeslage ergangenen Rechtsprechungen und Auffassungen der Finanzverwaltung sahen vor, dass bei einer Unterschreitung von bestimmten Grenzen (56 -75%) das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren vom Mandanten darzulegen war. Nach der neuen Gesetzeslage ab 2012 werden keine Überschussprognosen mehr aufgrund von vergünstigten Mietentgelten erforderlich.

Eine Prognose zur Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht kann unter bestimmten Voraussetzungen jedoch auch weiterhin anzustellen sein.

Das Bayerische Landesamt für Steuern hat eine aktuelle Zusammenfassung über die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veröffentlicht: Direktlink

 


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