Immobilienerwerb + Kaufpreisaufteilung (AfA)

Stand: 26.11.2020

Für die Ermittlung der Gebäudeabschreibung stellt die sogenannte "Arbeitshilfe" keine geeignete Aufteilung dar (BFH)

Wer eine Immobilie erwirbt, um diese fortan zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu nutzen, muss einen Gesamtkaufpreis in die Komponenten "Grund und Boden" sowie "Gebäude" aufteilen.

Für diese Aufteilung verwendet die Finanzverwaltung bislang eine Arbeitshilfe des BMF, in der in einem typisierten Berechnungsverfahren auf der Grundlage von Bodenrichtenwerten und Normherstellungskosten für die zu bewertende Immobilieneinheit ein Aufteilungsmaßstab errechnet wird. Diese Aufteilung führt nicht selten zu bemerkenswerten Aufteilungsergebnissen, da hiernach der Kaufpreisanteil für das Gebäude nur einen geringeren Anteil ausmachte.

Der Bundesfinanzhof hat nun in seinem Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) festgestellt, dass diese von der Finanzverwaltung genutzte Arbeitshilfe die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Boden sowie Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und eine Nichtberücksichtigung eines Orts- und Regionalisierungsfaktors verfehlt.

  • Das bedeutet, dass die bisherigen Aufteilungen möglicherweise zum Teil zu unzutreffenden Werten gelangen und eine Gebäudeabschreibung zu niedrig bemessen wird. Die Höhe der Gebäudeabschreibung richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude. Zur Ermittlung dieser Abschreibungsbemessungsgrundlage ist es regelmäßig erforderlich, den Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, welches der Abnutzung unterliegt und die Abschreibung eröffnet, sowie den keiner Abnutzung zugänglichen Grund und Boden aufzuteilen.
  • Da die Arbeitshilfe sich typisierten Parametern für die Kaufpreisaufteilung bedient, führt ein solches Ergebnis gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten und bei hochwertigen Objekten oder sanierten Altbauten zu einem unverhältnismäßig hohen Anteil des Grund und Bodens und damit zu sehr niedrigen Gebäudewerten.
  • Generell wird jede erstmals zur Erzielung von Einkünften verwendete Immobilie seitens der Finanzverwaltung hinsichtlich der Gebäudeabschreibung geprüft. Das gilt z.B. auch bei der erstmaligen Geltendmachung im Zusammenhang mit einem häuslichen Arbeitszimmer, sofern hierfür auch die Gebäudeabschreibung Bestandteil der Kosten ist. Der Bundesfinanzhof hat nun festgehalten, dass diese Arbeitshilfe keine die Finanzverwaltung bindende Verwaltungsanweisung darstellt, sondern vielmehr ein bloß internes Arbeitsmittel im Rahmen der Steuerveranlagungsarbeiten ist.
  • Aufgrund der BFH-Rechsprechung ist nun zu erwarten,  dass die Arbeitshilfe überarbeitet werden wird und entsprechend den Anforderungen des BFH angepasst  wird. Der Bundesfinanzhof bestätigt zudem seine früheren Entscheidungen, wonach eine bereits im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen ist. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung kann angewandt werden, sofern keine nennenswerten Zweifel an ihr bestehen. Dies ist der Fall, wenn diese nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt, die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.

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