Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen (ab 2018)

Um mehr Mietwohnungen zu schaffen, begünstigt der Fiskus mit einer neuen Sonderabschreibung Bauherren und Käufer von neuem Wohnraum.

Wir stellen zu dem neuen steuerlichen Förderprogramm des § 7b EStG die wichtigsten Informationen vor.

Die neue Vorschrift ist vergleichsweise komplex, weshalb wir die Inanspruchnahme steuerlicher Beratung empfehlen, bevor etwaige Maßnahmen zur Erlangung ergriffen werden.


Wer profitiert von der Sonder-Afa? Wie sieht es mit einem zusätzlichen Ausbau des Dachgeschosses aus?

Die neue Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kommt allen Investoren (Bauherren und Käufer) zu Gute, die ab dem 01.09.2018 neue Wohnungen anschaffen oder herstellen und diese für die Vermietung zu Wohnzwecken nutzen. Nutznießer der Sonderabschreibung können sowohl natürliche Personen, Personenverbünde aber auch juristische Personen des Privatrechts sein. Die Herstellung umfasst hierbei auch den Anbau und den Ausbau zu neuen Wohnungen, z.B. wenn durch einen Ausbau des Dachgeschosses eine neue Wohnung entsteht.

Für wen lohnt sich diese Möglichkeit besonders?

Generell lohnt sich die neue Förderung für den Vermieter, dessen persönlicher Grenzsteuersatz ohnehin schon hoch ist und durch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung sein steuerpflichtiges Einkommen nun in den ersten vier Jahren spürbar reduzieren kann. Durch die Steuerersparnis entsteht Liquidität, die z.B. für die Tilgung der Baukredite eingesetzt werden kann.

Wieviel können Vermieter und Bauherren konkret absetzen?

Die neue Sonderabschreibung beträgt bis zu 5% p.a. in den ersten vier Jahren und wird neben der typisierten Gebäudeabschreibung von 2% p.a. „on top“ von den Mieteinnahmen abgezogen. So kommen in den ersten 4 Jahren bis zu 28% der Baukosten zusammen. Die Abschreibungen bemessen sich an Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die neue Wohnung – konkret: an dem auf das Gebäude entfallenden Anteil der Aufwendungen. Nach Ablauf dieses vierjährigen Begünstigungszeitraumes wird die Gebäudeabschreibung neu berechnet und richtet sich nach dem verbliebenen Restwert (Restwert-AfA).

Können Sie eine kurze Beispielrechnung anführen?

Wenn beispielsweise die Anschaffungs-/Herstellungskosten zusammen mit den Anschaffungsnebenkosten für die neue Wohnung EUR 220.000 betragen, summieren sich die typisierte Gebäudeabschreibung (wie bisher 2% = EUR 4.400) und die neue Sonderabschreibung (5% = EUR 11.000) auf insgesamt EUR 15.400 p.a.. Aber: Für die neue Sonderabschreibung wird die AfA-Bemessungsgrundlage auf EUR 2.000 je Quadratmeter gedeckelt, hier kommt es also auf die Kosten im Verhältnis zur Wohnfläche an. Allerdings wird die Sonderabschreibung nicht bloß zeitanteilig gewährt, sodass sich auch schnell ein erfreulicher steuerlicher Verlust ergeben kann, der in der Regel uneingeschränkt mit den weiteren Einkünften des Eigentümers verrechenbar ist. Beträgt die persönliche Grenzsteuerbelastung beispielsweise 44,3% beläuft sich der Steuervorteil durch die neue Sonderabschreibung in den ersten 4 Jahren auf zusammen rd. EUR 19.500, dem Betrag, den der Vermieter weniger an Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag zu entrichten hat.

Welche Voraussetzungen müssen für die Sonder-Afa erfüllt sein?

Da wäre zunächst der zeitlich begrenzte Förderzeitraum vom 1.9.2018 bis zum 31.12.2021 zu nennen, innerhalb dessen der Bauantrag bzw. die Bauanzeige für die neue Wohnung erfolgen muss. Auch für das abgelaufene Jahr 2018 kann also durchaus die Sonderabschreibung schon in Betracht kommen und in der Einkommensteuererklärung eine Rolle spielen. In Erwerbsfällen gilt eine gekaufte Wohnung dann als „neu“, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Die Sonderabschreibung kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2021 erfolgt. Dann muss die Wohnung natürlich fremdvermietet werden, das kann aber auch bei einer Vermietung an Angehörige der Fall sein, z.B. an den Sohn oder an die Tochter, die in anderen Städten studieren.

Ist es überhaupt machbar, für 3.000 Euro pro qm neuen Wohnraum in Hamburg zu schaffen?

Das hängt vom Einzelfall ab, aber es trifft zu, dass in der Variante des Kaufs die vergleichsweise hohen Immobilienpreise gerade in den beliebten Städten für Zwecke der Sonderabschreibung nicht selten einen Strich durch die Rechnung machen. Der Steuergesetzgeber will den Bau von Luxuswohnungen zwar ausdrücklich nicht fördern, aber selbst Wohnungen die den Anforderungen an einen normalen Standard genügen, werden diese Grenze schnell überschreiten. In den Stadtrandgebieten ist es einfacher, förderungsfähige Wohnungen zu erwerben. Wer hingegen bereits über ein passendes Baugrundstück verfügt, sollte die Baukostenobergrenze von EUR 3.000/qm mit seinen Herstellungskosten einhalten können.

Wann wird die Sonder-Afa im Einzelfall wieder aufgehoben? Gilt dies auch rückwirkend?

Die Nutzung zu Wohnzwecken durch die Mieter ist die Grundvoraussetzung für die Sonderabschreibung beim Eigentümer. Wird die geförderte Wohnung im Zeitablauf von 10 Jahren nicht mehr entgeltlich vermietet, entfällt die zuvor in Anspruch genommene Sonderabschreibung, und zwar rückwirkend und vollständig. Der Verkaufsfall ist komplexer: So hängt das Schicksal der bisher in Anspruch genommenen Sonderabschreibung von der Nutzung durch den neuen Eigentümer ab. Der Verkauf des Grundstückes innerhalb der Nutzungsfrist führt zur Rückgängigmachung, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der ESt/KSt unterliegt. Auch eine nachträgliche Erhöhung der vorherigen Anschaffungs-/Herstellungskosten auf mehr als die normierte Grenze von EUR 3.000 je Quadratmeter führt zum Ausschluss.