Immobilien: Eine neue Sonderabschreibung

Wer nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 eine neue Mietwohnung angeschafft oder errichtet hat, kann von der neuen Mietwohnungs-AfA profitieren.

Die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Am Ende fand sie doch noch den Weg bis in den Bundesrat und wurde dort sodann am 28.06.2019 verabschiedet: Die neue steuerliche Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus ist in Kraft und schafft neuen Abschreibungsanreiz für Mietwohnungen in Deutschland und in anderen Ländern der Europäischen Union.

Bisher:

Für Mietgrundstücke kommen bisher regelmäßig die 50jährigen Abschreibungen mit jeweils 2% p.a. von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Betracht.

Beispiel 1:

Herstellungskosten eine Wohnung: EUR 250.000 x 2 % = EUR 5.000 Abschreibung p.a.

Bei einer typisierten Grenzsteuerbelastung und nach Abzug der Gebäudeabschreibung von den Mieteinnahmen ergibt sich somit eine ESt-Entlastung in Höhe von rd. EUR 2.200 jedes Jahr.

Neben der Abschreibung für den Gebäudeteil werden zusätzlich die Aufwendungen für die Schuldzinsen, allgemeine Grundstückskosten und Weiteres von den Mieteinnahmen abgezogen und mindern auf diese Weise die einkommensteuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Neu:

Der Wohnungsmarkt ist seit Jahren angespannt, bezahlbarer Wohnraum fehlt an allen Ecken und die Mieten steigen und steigen. Daher hat sich der Steuergesetzgeber dazu durchgerungen, eine neue Sonderabschreibung für neuerrichtete Mietwohnungsbauten einzuführen und auf diese Weise Bauherren und privaten Investoren Steuererleichterungen zu verschaffen.

Wichtig: Um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können, müssen der Bauantrag bzw. die Bauanzeige zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 erfolgen. Weitere Einzelheiten bedürfen jedoch einer Individualberatung. Konkret begünstigt sind der Neubau von Häusern und Wohnungen, Umbauten, wenn hierdurch eine neue Wohnung entsteht, Aufstockungen und Anbauten an Bestandsimmobilien aber auch Dachgeschoßausbauten, wenn auch hierdurch eine neue Wohnung entsteht.

Das Gesetz knüpft den Bonbon jedoch an bestimmte Bedingungen und sieht daher vor, in erster Linie den normalen Mietwohnungsbau zu fördern und ausdrücklich keine Begünstigung für sogenannte Luxuswohnungen oder kurzfristige Beherbergung schaffen zu wollen.

Für die Sonderabschreibung überhaupt in Betracht kommen bloß solche Mietwohnungen, deren Anschaffungs-/Herstellungskosten nicht mehr als EUR 3.000 je Quadratmeter Wohnfläche betragen.

Während sich die normale Gebäudeabschreibung stets an den tatsächlichen Aufwendungen orientiert, werden die Anschaffungs-/Herstellungskosten für die Sonderabschreibung auf EUR 2.000 je Quadrat Wohnfläche gedeckelt und nur bis dahin gewährt (Bemessungsgrundlage).

Ist diese Hürde jedoch genommen, kann der Bauherr im Jahre der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren zusätzlich zu der normalen Gebäudeabschreibung jeweils 5% von den Mieteinnahmen abziehen, mithin also in den ersten 4 Jahren insgesamt schon 28%.

Dass sich das gut rechnen kann, verdeutlich das folgende Beispiel:

Beispiel 2:

Herstellungskosten eine Wohnung: EUR 250.000 x 2 % = EUR 5.000 Abschreibung p.a.

Zusätzlich: Sonderabschreibung EUR 250.000 x 5% = EUR 12.500 p.a.

Abschreibungen insgesamt: EUR 17.500 p.a.

Bei einer typisierten Grenzsteuerbelastung und nach Abzug der Gebäudeabschreibung von den Mieteinnahmen ergibt sich somit eine ESt-Entlastung in Höhe von rd. EUR 7.700 jedes Jahr.

Zusammenfassung:

  • Anwendbar ist die neue Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau bereits ab dem Jahr 2018, wenn Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31.08.2018 gestellt oder – im Anschaffungsfall – die Wohnung noch bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde.
  • Die Sonderabschreibungen können sowohl natürliche als auch juristische Personen in Anspruch nehmen.
  • Die neue Wohnung muss für mindestens 10 Jahre der Vermietung dienen.
  • Sind die Voraussetzungen erfüllt, dann heißt es: Durchhalten. Falls nämlich die Wohnung nicht mehr vermietet oder verkauft wird, oder wenn nachträgliche Baukosten später die Grenze von EUR 3.000/m2 sprengen, droht die Rückgängigmachung der zuvor abgezogenen Sonderabschreibung.