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Verbilligte Vermietung – Berücksichtigung eines Möblierungszuschlags bei der „ortsüblichen Miete“

Die vergünstigte Vermietung, z.B. an Angehörige, erfährt eine weitere Präzisierung durch das Finanzgericht Düsseldorf (Urteil vom 03.11.2016 – 11 K 3115/14E). Beim Bundesfinanzhof ist ein Revisionsverfahren anhängig (IX – R 14/17).

Hintergrund:

Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter, ob er die Vermietung seiner Immobilie zu Wohnzwecken abweichend von einer ortsüblichen Miete gestaltet und daher eine günstigere Vertragsmiete vereinbart. Der Steuergesetzgeber setzt jedoch eine Grenze, unterhalb dieser der Abzug aller im Zusammenhang mit der Vermietung stehenden Aufwendungen (Werbungskosten) nur noch quotal zugelassen wird, § 21 (2) EStG, und die Vermietung in einer entgeltlichen Anteil und einen unentgeltlcihen Teil aufgeteilt wird. Praktische Bedeutung erlangt dieser Fall, wenn eine Immobilie an Angehörige vermietet wird.

Beträgt dann die Vertragsmiete weniger als 66% der ortsüblichen Miete, wird der Werbungskostenabzug gekürzt. Im Urteilsfall vermieteten Eltern an ihren Sohn eine möblierte Wohnung.

Das Finanzgericht arbeitete im Urteil heraus, dass bei der Vermietung einer möblierten Wohnung (Küche, Waschmaschine und -trockner) auch ein Mietzins für die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände bei der Verhältnisrechnung einbezogen werden muss, der sich an den Absetzungen für Abnutzung (AfA) sowie eines Gewinnzuschlages von 4% der Möblierungsbestandteile orientiert. Beträgt danach die Vertragsmiete weniger als die ortsübliche Miete, findet ein Werbungskostenabzug nur quotal statt.

Urteilsleitsätze:

1.Bei der Ermittlung der – unterhalb eines Anteils von 75 % vorbehaltlich einer positiven Überschussprognose zur Werbungskostenkürzung führenden – Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung an Angehörige ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche und die Nutzungsmöglichkeit von Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen AfA zzgl. eines Gewinnaufschlags von 4 % zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist.

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